【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】不動(dòng)產(chǎn)聯(lián)盟總會(huì)理事長(zhǎng)林正雄2020年12月28日表示，自央行2020年12月8日展開突襲式打房，加上行政院釋出未來(lái)第二及第三波政策，造成不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)信心動(dòng)盪，更造成許多剛簽約不久的首購(gòu)族惶惶不可終日。其實(shí)綜觀歷年實(shí)施的一連串抑制房市政策與相關(guān)稅制，僅影響房市交易「量」，更曾創(chuàng)下24.5萬(wàn)棟的歷史新低量，較最高點(diǎn)腰斬一半有餘。然而透過(guò)觀察國(guó)泰建設(shè)統(tǒng)計(jì)之房地產(chǎn)指數(shù)，國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格仍然是趨勢(shì)向上，全國(guó)平均成交價(jià)格自2007年的18.8(萬(wàn)/坪)至2019年底的27.9(萬(wàn)/坪)成長(zhǎng)近5成。而因?yàn)閲?guó)內(nèi)房地產(chǎn)相關(guān)從業(yè)人員眾多，若將歷年經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)率與不動(dòng)產(chǎn)買賣移轉(zhuǎn)棟數(shù)互相比對(duì)，可以發(fā)現(xiàn)兩者呈現(xiàn)高度相關(guān)。他憂心的說(shuō)：「歷年來(lái)的打房政策，並沒(méi)有打到『房?jī)r(jià)』，而是打壓到不動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展與國(guó)家經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)?！?br />  
制定政策時(shí)應(yīng)審慎評(píng)估，並廣納相關(guān)產(chǎn)業(yè)意見
 
林正雄建議建立房市景氣燈號(hào)系統(tǒng)，以指標(biāo)監(jiān)測(cè)房市景氣是否有過(guò)熱情形，例如以「總推案量」、「成交價(jià)格」、「買賣移轉(zhuǎn)棟數(shù)」及「營(yíng)造工程物價(jià)指數(shù)」等不動(dòng)產(chǎn)指標(biāo)監(jiān)測(cè)，當(dāng)指標(biāo)出現(xiàn)一定比例爆增時(shí)，即時(shí)預(yù)警並啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)政策制定與頒布機(jī)制，林正雄說(shuō)：「制定政策時(shí)應(yīng)審慎評(píng)估，並廣納相關(guān)產(chǎn)業(yè)意見。」
 
2020年預(yù)估全年可達(dá)31.5萬(wàn)棟-32萬(wàn)棟
 
林正雄指出，2020年全球受到疫情影響，我國(guó)疫情控制得宜並未受到太大傷害，預(yù)估全年度經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)率2.54％優(yōu)於全球表現(xiàn)。消費(fèi)者信心指數(shù)統(tǒng)計(jì)亦持續(xù)樂(lè)觀並創(chuàng)下歷史新高值125.2分。受益於利率持續(xù)寬鬆，加上臺(tái)商資金回流刺激內(nèi)需，使得國(guó)內(nèi)資金充沛，股市創(chuàng)下歷史新高亦使年度不動(dòng)產(chǎn)買賣移轉(zhuǎn)棟數(shù)連續(xù)4年成長(zhǎng)，並將創(chuàng)下近5年新高。前3季大型土地交易總額達(dá)3,346億元，預(yù)估亦與2019年4,064億持平甚至微幅成長(zhǎng)。自2016年實(shí)施房地合一稅後，不動(dòng)產(chǎn)短期投資買賣驟減，當(dāng)年度買賣移轉(zhuǎn)棟數(shù)亦創(chuàng)下歷史新低記錄(24.5萬(wàn)棟)，甚至比2003年SARS疫情時(shí)還低。所幸爾後市場(chǎng)信心逐步回穩(wěn)，每年均維持5％-8％的穩(wěn)定小幅成長(zhǎng)，終於在2019年重回30萬(wàn)棟，2020年預(yù)估全年可達(dá)31.5萬(wàn)棟-32萬(wàn)棟，成交量亦在溫和成長(zhǎng)的合理範(fàn)圍內(nèi)。
 
2021黑天鵝：房?jī)r(jià)越打越高？
 
近期因國(guó)內(nèi)營(yíng)造業(yè)缺工嚴(yán)重，南部科技廠甚至祭出雙倍薪搶工設(shè)廠，而營(yíng)造相關(guān)原物料亦上漲甚多，為反映飛漲之營(yíng)造成本，建設(shè)公司只好上調(diào)售價(jià)甚至?xí)壕忎N售重新訂價(jià)。須知當(dāng)房屋售價(jià)上漲時(shí)，建案銷售期亦隨之拉長(zhǎng)，不斷增加的管銷成本亦會(huì)侵蝕利潤(rùn)甚至產(chǎn)生沉重的營(yíng)運(yùn)壓力。
 
現(xiàn)階段打房策略其實(shí)是開錯(cuò)藥方
 
他認(rèn)為，近期房?jī)r(jià)高漲之原因並非建設(shè)公司利潤(rùn)有所提升，而是反映土地價(jià)格與營(yíng)造工料成本雙漲的無(wú)奈之舉。為因應(yīng)營(yíng)造成本居高不下且持續(xù)上漲，預(yù)售案開始出現(xiàn)封盤停止銷售情形，未來(lái)建案將以先建後售為主流。因此若要解決高房?jī)r(jià)問(wèn)題，現(xiàn)階段打房策略其實(shí)是開錯(cuò)藥方了，應(yīng)從成本面下手，例如：(1)解決工料雙漲問(wèn)題(2)開放引較外勞(3)房地合一稅退場(chǎng)。
 
2021不動(dòng)產(chǎn)「3利多」與「2變數(shù)」
 
林正雄指出，展望2021年，不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)將有「3利多」與「2變數(shù)」；3利多分別為：「資金回流」、「資金寬鬆」、「交易熱絡(luò)」；2變數(shù)則為：「打房政策」、「營(yíng)造工料雙漲」。若成本面問(wèn)題未能獲得解決，則房?jī)r(jià)亦無(wú)下降之可能。
 
打擊短期炒作，維護(hù)長(zhǎng)期投資
 
日前新聞報(bào)導(dǎo)預(yù)售屋紅單炒房之交易亂象屬於少數(shù)個(gè)案情形，房市交易熱潮亦屬短期現(xiàn)象。房地產(chǎn)買賣交易件數(shù)增加，乃肇因於國(guó)內(nèi)游資充沛，市場(chǎng)仍是良性發(fā)展並無(wú)過(guò)熱情形；2016年實(shí)施的房地合一稅，對(duì)於抑制短期不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)售，確實(shí)具有一定的約束力，建議房地合一稅限制移轉(zhuǎn)不宜再增加至5年，若貿(mào)然延長(zhǎng)，恐影響買賣交易市場(chǎng)自由機(jī)制運(yùn)作。國(guó)內(nèi)房屋自有率已近九成，任一項(xiàng)政策施行，影響所及乃是近800萬(wàn)戶家庭的權(quán)益，盼維持房地合一稅不予更動(dòng)甚至考慮階段性退場(chǎng)。建議應(yīng)該賞罰並施，對(duì)於短期移轉(zhuǎn)獲利持續(xù)加以課重稅，對(duì)於長(zhǎng)期持有不動(dòng)產(chǎn)、長(zhǎng)期投資置產(chǎn)，應(yīng)予以稅制上鼓勵(lì)，適度降低移轉(zhuǎn)稅及持有稅。讓不動(dòng)產(chǎn)回歸自用為主、長(zhǎng)期投資為輔的定位。